Ринок нерухомості московського регіону не скоро вийде з кризи, але для новобудов найгірше вже позаду. А ось «вторинці» ще доведеться подешевшати досить суттєво, вважають фахівці аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості IRN.RU ».
Ринок житла поводиться як ринок нафти
В останні пару років макроекономіка і геополітика, раніше визначали ситуацію на ринку нерухомості, досягли точки квазістабільності. Весь негатив уже трапився: санкції ввели, нафта впала, рубль девальвувався. Російська економіка до всього цього встигла з тим або іншим успіхом пристосуватися, але значних змін на краще в найближчі роки не чекають навіть урядові аналітики. Нагадаємо, згідно з базовим прогнозом Мінекономрозвитку РФ, до 2020 р щорічний приріст ВВП не перевищить 2,3%, а реальних доходів населення - 2,1%. Причому на темпи зростання доходів в 2,1% МЕР сподівається тільки на піку, в 2018 р, а в інші роки цей показник, за розрахунками чиновників, буде ближче до 1%.
На цьому тлі ситуація на ринку нерухомості практично перестала залежати від зовнішньої кон'юнктури. Головним фактором, що визначає напрямок руху цін на житло, стали обсяги пропозиції на первинному ринку, які за останні три роки, за даними « ИРН-Консалтинг », Збільшилися приблизно в півтора рази:
- 2011-2013 рр .: 4 - 5 млн кв. м;
- 2015 р .: 5,9 млн кв. м;
- 2016 р .: 7,1 млн кв. м;
- 2017 р .: 7,5 млн кв. м.
Передумов для зниження обсягів пропозиції поки не спостерігається. В кінці минулого року компанія « ИРН-Консалтинг »Зібрала інформацію по всіх об'єктах, які повинні вийти на ринок до 2020 року включно. Якщо все анонсоване з'явиться в продажу в заплановані терміни, то пропозиція нового житла в московському регіоні зросте, навіть незважаючи на скорочення обсягів будівництва в Підмосков'ї.
Прогнози щодо зростання нового будівництва в Москві повністю виправдовуються. За даними " ИРН-Консалтинг », За три квартали 2017 року в Москві між Третім транспортним кільцем (ТТК) і МКАД стартував продаж 97 новобудов із загальною площею квартир 1,681 млн кв. м. Це на 29% більше, ніж за аналогічний період 2016 р, і на 36% - ніж за перші три квартали 2015 р Результат січня-вересня 2017 р виявився порівнянний з показником за весь 2016 року, коли на ринок вийшло 102 будинки площею 1,706 млн кв. м (див. « Новобудови Москви в III кварталі 2017 року: обсяг пропозиції б'є всі рекорди »).
При цьому гарантії, що обсяги пропозиції в Підмосков'ї будуть скорочуватися і далі, немає. За даними міністерства будівництва Московської області, за вісім місяців 2017 року в регіоні було видано дозволи на будівництво 3,5 млн кв. м житлової нерухомості - на 15% більше, ніж за аналогічний період 2016 року (див. « Новобудови: що врятує Підмосков'ї? »).
Загалом, ринок житла все більше нагадує ринок нафти: замість того щоб скорочувати нове будівництво в період зниження цін, девелопери виводять все нові і нові проекти (див. « Ринок житла поводиться як ринок нафти »).
Причини такого дивного, на перший погляд, поведінки девелоперів - в специфіці правил гри на столичному ринку. До 20-30% від собівартості проекту московські забудовники інвестують на початкових етапах, до отримання дозволу на будівництво. Тому навіть «паперові» проекти невигідно класти під сукно - доцільніше все ж вийти на майданчик і відкрити продажу, щоб спробувати хоча б відбити витрати. А зупинити будівництво після появи пайовиків взагалі практично неможливо.
Додатковим стимулом для активізації забудовників в не найвдаліший для галузі період стали коригування законодавства. В кінці 2016 р девелопери поспішали з висновком нових проектів через вступ в силу в 2017 р цілого ряду серйозних поправок до 214-ФЗ - см. « Реформа 214-ФЗ: будувати житло стане дорожче ». Цього року ситуація повторюється - в 2018 р почне діяти 218-ФЗ, який ще більше ускладнить життя будівельним компаніям (див. « Новий закон № 218-ФЗ глобально змінить ринок пайового будівництва »).
У перспективі реформа законодавства, що регулює пайове будівництво, може привести до скорочення обсягів пропозиції. Однак, мабуть, станеться це не раніше, ніж через два-три роки (термін реалізації проектів) після вступу в силу всіх змін. Тобто орієнтовно в кінці 2020 - 2021 рр. Приблизно до цього часу повинен розсмоктатися і наявний в даний час навіс пропозиції над попитом - звичайно, за умови подальшого зниження вартості житла. Втім, не виключено, що запуск програми реновації може уповільнити цей процес - см. « Реновація житла в Москві: що буде з цінами ».
Попит є, але на всіх не вистачає
Попит на житло в Москві збільшується - в основному завдяки зниженню цін, які з кінця 2014 р просіли вже на 30-40% (з урахуванням знижок і торгу), і здешевлення іпотеки. Нагадаємо, за даними АІЖК, в серпні 2017 р ставки видачі іпотечних кредитів склали 10,34% на первинному ринку житла і 10,7% - на вторинному, а в 2016 р, в період дії держпрограми «пільгової іпотеки», - 11 , 71% і 13,25% відповідно.
Джерело: АІЖК
Однак темпи зростання попиту на столичну нерухомість скорочуються. Якщо в березні і квітні число договорів пайової участі в будівництві житла (ДДУ) щомісяця додавало більше 100% в річному вираженні, то в липні-серпні - вже тільки 30-40%. У Підмосков'ї попит і зовсім падає - покупці йдуть в Москву (див. « Новобудови в Підмосков'ї: «гола» панель може взяти реванш »). За даними Росреестра, відставання від минулого року по числу зареєстрованих ДДУ до вересня склало 1,8%.
Але головне - попиту не вистачає для поглинання різко збільшеного обсягу пропозиції. За даними " ИРН-Консалтинг », В 2015-2016 рр. на ринок між Третім транспортним кільцем і МКАД вийшли нові проекти із загальною площею квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за ці два роки було лише 1,5 -1,6 млн кв. м - см. « За рік в Москві купили майже 1 млн кв. м новобудов ». І це в локації, де рівень попиту найбільш високий.
Про дефіцит попиту свідчить і зростання числа готових новобудов з нерозпроданими квартирами. За даними " ИРН-Консалтинг », В серпні 2017 року на ринку« старої »Москви без урахування елітного ЦАО продавалося більше 5 100 квартир загальною площею 395 000 кв. м в 136 готових корпусах. З кінця 2014 р кількість готових новобудов на ринку збільшилася на 160%. Тобто, хоча в цілому по ринку Москви попит зростає, в перерахунку на кожен проект цей показник падає.
Ціни досягнуть дна До 2020 р
Так як попит на житло, абсолютно очевидно, не встигає за пропозицією, ціни на нерухомість в московському регіоні вже третій рік поспіль повзуть вниз - темпами приблизно 10% на рік. І так триватиме доти, доки або попит істотно не зросте, або пропозиція не скоротиться.
Передумов для значного зростання платоспроможності населення в доступному для огляду майбутньому не проглядається, покупці продовжують чекати падіння вартості житла . А от зниження обсягу пропозиції, як уже було сказано вище, ринок, по всій видимості, відчує приблизно через два-три роки, тобто в 2020 - 2021 р
До аналогічних висновків щодо руху цін призводить і глобальний прогноз, недавно зроблений керівником аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості IRN.RU »Олегом Репченко на підставі теорії циклів - см.« Коли ціни на нерухомість почнуть рости, або Про що можуть розповісти глобальні ринкові цикли? ».
Відповідно до теорії циклів, що базується на принципі подоби - ключовому для теханализа фінансових ринків, в грудні 2014 р столичний ринок нерухомості вступив в фазу кризи в суперциклу. Тривалість «суперкризи» - 10 років, тому в даному випадку правильніше говорити вже не про кризу, а про нову реальність.
Однак це не означає, що ціни будуть падати все 10 років. На прикладі звичайних циклів видно, що з настанням кризи основне падіння цін відбувалося приблизно за половину наступного періоду падіння-стагнації. Таким чином, цінова бульбашка, надувається на московському ринку нерухомості протягом попередніх 23 років - з 1991 по 2014 рр., - швидше за все, буде здуватися приблизно п'ять років, з кінця 2014 до 2020 р (плюс-мінус рік).
До цього часу ціни встигнуть втратити ще близько 20-30%. Від нинішнього значення за індексом IRN.RU (близько 170 000 руб. За метр на вторинному ринку «старої» Москви) це призводить до рівня близько 120 000 руб. за метр, або $ 2 000 за курсу плюс-мінус 60 руб. за долар (див. « При нафти по $ 50 за барель житло в Москві - по $ 2 000 за метр »).
Розподіл цін за класами житла при середній в 120 000 за метр (всередині МКАД), швидше за все, буде наступним:
економ-клас: близько 100 000 руб. за метр, окремі проекти навіть нижче ($ 1 500 - 2 000);
комфорткласс: 120 000 - 150 000 руб. ($ 2 000 - 2 500);
бізнес: 150 000 - 250 000 руб. ($ 2 500 - 4 000);
еліта (не окремі унікальні об'єкти, які можуть коштувати будь-яких грошей, а «еліта» в широкому сенсі): 300 000 - 600 000 руб. ($ 5 000 - 10 000).
За МКАД ціни, швидше за все, просядуть більше, ніж в «старій» Москві. В середньому і далекому Підмосков'ї, а також у віддалених районах Нової Москви з поганою транспортною доступністю будівництво багатоповерхового житла може взагалі зупинитися. Падіння цін всередині МКАД нижче 100 000 руб. за кв. м зажадає коригування вартості метра в ближньому Підмосков'ї до 60 000 - 70 000 руб., в середньому - приблизно до 50 000 руб., а в далекому - до 30 000 - 40 000 руб., що робить будівництво на цих територіях нерентабельним.
Примітно, що в чималій кількості проектів на первинному ринку ціни вже близькі до названих рівнями. Забудовники взагалі досить оперативно відреагували на кризу, знизивши не тільки ціну метра (в тому числі за рахунок знижок), але площа квартир в новобудовах. В результаті вартість вхідного квитка на ринок за 2015-2016 рр. впала приблизно в два рази.
А на вторинному ринку ситуація інша: приватники вважають свої квартири єдиними і неповторними і вважають за краще знімати їх з продажу, але не знижувати ціни. (Див. « Квартири в Москві і Підмосков'ї в липні-серпні 2017 року: продавці знімають житло з продажу ».) Так що в наступні роки в основному буде дешевшати саме« вторинка ».
Що стосується нового етапу зростання цін, то він повинен початися ближче до 2024 р Або, може бути, трохи раніше, якщо кон'юнктура посприяє. Але і тоді вибухового зростання вартості житла, швидше за все, не буде. Швидше можна очікувати повільного підвищення цін темпами інфляції.